Quelle structure choisir pour acheter à Lombok ?
C'est la question que tout investisseur étranger finit par se poser, souvent trop tard, parfois après avoir déjà signé quelque chose. Leasehold, Hak Pakai, PT PMA : trois structures, trois logiques, trois niveaux de protection. Choisir la mauvaise, c'est s'exposer à perdre des droits commerciaux, à payer deux fois plus d'impôts à la revente, ou à tenir un titre juridiquement fragile.
Ce guide vous aide à choisir en fonction de votre situation réelle.
Les trois structures en un coup d'œil
Les trois structures en un coup d'œil
Avant d'entrer dans le détail, voilà la réalité de chaque option en trois lignes.
Leasehold (Hak Sewa) : vous louez le terrain à un propriétaire indonésien pour une durée déterminée. Pas de titre foncier à votre nom. Simple à mettre en place, mais limité dans le temps et dépendant de la qualité du contrat.
Hak Pakai : un titre d'usage enregistré à votre nom à l'office foncier national. Solide juridiquement, mais limité à l'usage résidentiel et accessible uniquement aux étrangers détenteurs d'un permis de séjour.
PT PMA : une société indonésienne à capitaux étrangers qui détient un titre HGB (Hak Guna Bangunan). La structure la plus robuste, la seule qui ouvre les droits commerciaux complets, et celle qui offre le meilleur avantage fiscal à la revente.
Le Leasehold — pour qui, dans quel cas
Ce que c'est vraiment
Un leasehold, c'est un contrat, pas un titre foncier. Vous et le propriétaire indonésien du terrain signez devant notaire un accord qui vous donne le droit d'utiliser la propriété pendant une durée fixée, généralement 25 à 30 ans, parfois jusqu'à 50 ans avec extension.
Le terrain reste à son nom. Le bien construit dessus peut vous appartenir en tant que bâtiment, mais le foncier, non.
Les avantages
C'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse pour entrer sur le marché. Aucune société à créer, aucun capital à injecter, aucun permis de séjour requis. Un passeport suffit.
Pour un acheteur qui veut une villa pour un usage personnel sur 20 à 25 ans sans objectif locatif commercial, le leasehold bien structuré est parfaitement viable.
Les limites
Le leasehold n'est pas enregistré comme titre foncier au BPN (Bureau National des Terres). Si le propriétaire indonésien tombe en faillite, décède sans héritier coopératif, ou change d'avis à l'approche du renouvellement, votre position est fragile.
La clause de renouvellement est le point critique. Une formulation comme "renouvellement par accord mutuel" ne vous protège pas : elle signifie que le propriétaire peut refuser. Vous devez exiger une clause de renouvellement automatique ou une option d'extension préétablie, avec un prix fixé à l'avance.
Le leasehold ne vous donne pas de droits de location commerciale. Techniquement, louer une villa en leasehold sur des plateformes comme Airbnb sans licence spécifique est dans une zone grise légale que les autorités indonésiennes resserrent progressivement.
Le verdict
Le leasehold convient si vous êtes un acheteur lifestyle pur, avec un horizon de 20 à 30 ans, sans intention de générer des revenus locatifs significatifs, et à condition que le contrat soit rédigé et relu par un avocat indépendant. Dans tous les autres cas, regardez ailleurs.
Le Hak Pakai — pour qui, dans quel cas
Ce que c'est vraiment
Le Hak Pakai est un titre d'usage enregistré à votre nom personnel auprès du BPN. C'est une vraie différence avec le leasehold : vous êtes dans le registre foncier de l'État, pas simplement dans un contrat privé.
La durée est longue : 30 ans initiaux, extensibles de 20 ans, puis renouvelables pour 30 ans supplémentaires, soit 80 ans au total dans les faits.
Les avantages
C'est la forme la plus solide de propriété directe en nom personnel qu'un étranger puisse obtenir en Indonésie. Le titre est enregistré, opposable, et relativement bien protégé contre les litiges fonciers.
Les limites
Le Hak Pakai requiert un permis de séjour indonésien valide : KITAS ou KITAP. Si vous n'êtes pas résident en Indonésie, cette voie est fermée.
Il est limité à l'usage résidentiel. Vous ne pouvez pas exploiter une villa commercialement sous Hak Pakai sans des licences complémentaires difficiles à obtenir. Et même avec ces licences, le cadre reste contraint.
L'avantage fiscal à la revente est inexistant : une cession de bien détenu en nom personnel est taxée entre 10 et 20 % selon les cas, contre 2,5 % via PT PMA.
Le verdict
Le Hak Pakai est une bonne solution pour un expatrié résident en Indonésie qui cherche à posséder sa résidence principale ou secondaire sans objectif locatif commercial. Pour un investisseur non-résident, ou pour tout projet avec intention locative, c'est la mauvaise structure.
La PT PMA — pour qui, dans quel cas
Ce que c'est vraiment
Une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers enregistrée sous le droit indonésien. Via cette société, vous pouvez acquérir un titre HGB (Hak Guna Bangunan, Droit de Construire) sur le foncier.
Ce n'est pas un bail. Ce n'est pas un contrat avec un individu. C'est un titre foncier délivré par l'État au nom de votre société : la forme de contrôle immobilier la plus robuste accessible à un étranger en Indonésie.
Les avantages :
Droits commerciaux complets. Louer, exploiter, développer : tout est possible et licencié. Le permis de construire (PBG) est délivré au nom de la société, pas d'un propriétaire tiers. Vous gérez votre chantier et vos licences sans dépendre de personne.
100 % de propriété étrangère autorisée. Depuis la liste d'investissement positive de 2025, la plupart des secteurs du tourisme et de l'hôtellerie sont ouverts à 100 % à des capitaux étrangers. Aucun associé indonésien obligatoire.
Avantage fiscal majeur à la revente. La cession d'un bien immobilier via PT PMA est taxée à 2,5 % sur le prix de vente. En nom personnel, cette taxe monte à 10 % minimum et peut atteindre 20 %. Sur une villa vendue 500 000 USD, la différence représente entre 37 500 et 87 500 USD d'économie nette. Le coût de création de la société est amorti en une seule transaction.
Cessibilité totale. La société peut être vendue comme entité opérationnelle : actifs, titres et licences transférés en un seul acte. C'est un mode de cession plus fluide qu'une vente foncière classique pour les transactions de valeur.
Protection totale contre le risque nominee. Vous n'avez besoin d'aucun intermédiaire indonésien. La société est vôtre, enregistrée, auditable, juridiquement opposable.
Les contraintes
La création prend 6 à 8 semaines et implique un plan d'investissement minimum d'environ 10 milliards IDR par projet, avec un capital libéré d'environ 2,5 milliards IDR.
La société génère des obligations annuelles : comptabilité, déclarations fiscales, rapports de conformité OSS. Ce n'est pas lourd si vous êtes bien accompagné, mais ce n'est pas zéro.
Le verdict
Pour tout investisseur étranger dont le projet implique une location, même occasionnelle, ou un développement quelconque, la PT PMA est la seule structure qui a du sens à long terme. Les contraintes de création sont réelles mais dérisoires comparées aux avantages fiscaux, commerciaux et juridiques qu'elle offre.
Le tableau de décision
| Leasehold | Hak Pakai | PT PMA | |
|---|---|---|---|
| Permis de séjour requis | Non | Oui (KITAS/KITAP) | Non |
| Titre foncier enregistré | Non | Oui | Oui (HGB) |
| Durée | 25–50 ans (contrat) | Jusqu'à 80 ans | Jusqu'à 80 ans |
| Droits de location commerciale | Non | Limités | Complets |
| Taxe de revente | 10–20 % | 10–20 % | 2,5 % |
| Permis de construire à votre nom | Non | Oui | Oui |
| Idéal pour | Usage personnel court terme | Résidence principale résident | Investissement locatif et développement |
Notre recommandation directe
Si vous lisez cet article parce que vous envisagez d'investir à Lombok avec un objectif de rendement locatif, la réponse est simple : créez une PT PMA avant d'acheter.
Le coût de création est une ligne dans votre budget d'acquisition. L'économie fiscale à la revente peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars. Et la sécurité juridique n'a pas de prix.
Si vous êtes résident en Indonésie et cherchez uniquement une résidence personnelle sans projet locatif, le Hak Pakai est une alternative propre. Si votre horizon est court et votre budget limité, un leasehold bien rédigé reste une option viable, à condition de ne pas faire d'économies sur la documentation juridique.
Dans tous les cas : la structure doit être choisie et mise en place avant d'acheter, pas après.
Comment nous pouvons vous aider
SORA PROJECT INDONESIA accompagne les investisseurs étrangers dans le choix et la mise en place de leur structure d'acquisition à Lombok. Nous coordonnons la création de PT PMA avec des avocats indonésiens agréés, et nous représentons vos intérêts à chaque étape, du conseil initial jusqu'au transfert de titre.
Prenez contact — le premier échange est gratuit et sans engagement.
SORA PROJECT INDONESIA · PT PMA · Lombok, Nusa Tenggara Barat contact@soraproject.co
Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Consultez toujours un avocat indonésien agréé avant de procéder à toute transaction.
